[CJ] Clujul nou

[frunzaverde]

@StefanCelMare - cam nimic din ce zici nu prea are sens.

Hai s-o luam in ordine... Airbnb si restul a ceea ce numesti "apart-hoteluri" nu au cum sa aiba cine-stie-ce efect asupra pretului chiriilor in 90% din orasele din lume. Nu de alta, dar numarul de turisti prezenti in oras raportat la numarul de localnici e minuscul.

Chiar si in orase afectate puternic de turism, ca Barcelona, sunt 20 milioane de nopti "turistice" versus 2 miliarde de nopti petrecute de localnici. Efectul pe piata locuintelor cauzate de asigurarea astora 20 milioane de nopti turistice nu are cum fi mai mult decat o picatura in ocean fata de asigurarea a 2 miliarde de nopti localnice. Nu de alta, dar daca prea multe apartamente devin "hoteluri", servind aceiasi piata de 20 milioane de nopti, vor ramane goale, preturile vor trebui scazute, si va fi mai avantajos sa le dai in chirie, servind cele 2 miliarde de nopti.

Nu AirBnB e explicatia pentru chiriile in crestere masiva - servirea unei piete care asigura 0.01-0.1% din noptile petrecute in oras nu are cum distorsiona piata de 99.9% de nopti - ci lipsa constructiilor noi la preturi accesibile in orasele vest-europene si nord-americane incepand cu anii '80 (cand "new urbanism" si "postmodernismul arhitectural" au oprit orice inseamna constructie noua standardizata, la cost modest, pentru ca erau "industriale si netraibile"). Urbanizarea a continuat neabatut de-atunci, efectul e o criza locativa.

Orasele cele mai afectate - Berlin, Barcelona, Londra, au fost afectate tocmai din cauza valurilor de urbanizare cuplate cu constructii limitate, tintind "varfurile" sociale (AA+ cum zice sociologia engleza), lasand 95% din populatie, in constanta crestere, sa se bata pe acelasi locuinte care existau in anii '70.

Traiesc intr-o tara in care chiriile sunt puternic reglementate de stat (si inchirierea la peste cost este pedepsibila cu inchisoare). AirBnB-ul este sever limitat. Exista sisteme publice de gestionare a apartamentelor disponibile la inchiriere - ultra-digitalizate. AirBnB e foarte limitat (doar proprietati private de un anumit tip, sub 20% din fondul locativ, pot fi oferite la AirBnB). Exista subventii pentru constructia apartamentelor de dat in chirie. Stii cat e timpul mediu de asteptare intr-un oras mare? 12 (ZECE) ani. Si in cel mai nasol ghetou, in capitala unde ai risc fizic sa-ti iei bataie sau chiar un glont, se asteapta 5-8 ani dupa un apartament. Si asa a fost de 30 de ani incoace. Daca prinzi - dupa 30+ de ani in coada, adevarat, platesti 700 euro pe 4 camere in buricul targului, la salarii de 3-4000 pe luna; dar cine prinde? Nimeni

In al doilea rand, nici taximetria, nici hotelurile, nu erau piete libere inainte. Erau carteluri, in mare parte cu protectie legala. In orasele din Romania, taximetria a fost practic cartel monopolist, cu pret reglementat. Inainte de Uber/Lyft/etc., in (aproape) toate orasele romanesti, aveai o singura optiune - taxiul galben, cu acelasi pret si acelasi serviciu indiferent de optiune. Intrarea furnizorilor digitali a spart cartelul, fortand inclusiv taximetristii monopolisti sa-si imbunatateasca serviciile. Acum ai servicii mai bune (adica acceptabile; inainte erai jecmanit pe fata - in Bucuresti sa mergi cu aparatul ajunsese raritate), si ai optiuni. Efectele monopolurilor le stim - nu sunt bune nici pentru angajatori si nici pentru angajati.

In al treilea rand, este inevitabil ca preturile la servicii sa creasca pe masura ce societatea devine tot mai prospera; si ca multe servicii sa dispara, si sa fie inlocuite de munca facuta de utilizator. Este un postulat al efectului Balassa Samuelson - pe masura ce oamenii castiga tot mai mult, si isi permit tot mai multe bunuri, vom valoriza tot mai mult ora de munca in bunuri, si deci in bani; cum serviciile cer acelasi volum de munca, se vor scumpi. De asta, in India vei gasi servicii pentru orice prostie (gen incarcat brichete, sau carat pranzul de-acasa la serviciu), iar in Norvegia sau Suedia iti platesti si impachetezi la casa la supermarket produsele (nu mai exista casiere). Ce societate preferi? Eu unul stiu ce-am preferat (si pe cale de consecinta, mi-am facut si bagajele si m-am mutat, si obtinut cetatenie); si stiu ce-ar prefera si indienii, ca si ei incearca sa se dezvolte, nu sa ramana la nivelul la care sunt.

[Bogdan_Cluj]

Hai ca se scrie mult si se pierde esenta, citez din comentariile de mai sus:

"Locuintele sociale se pot genera singure daca ar fi transport metropolitan de calitate".
Asa este. Daca statul/primaria si-ar face treaba cu este MUST sa faca, adica infrastructura si transport public, restul s-ar rezolva de la sine. Acum doi ani era langa Zimbor o casa taraneasca mica cu 3000mp + 6000 mp gradina la 16.000 euro. De la Zimbor pe o autostrada (este proiectat nod exact la 1km de acea locatie) si pana la Park and ride + transport in comun e aproape same shit (mai mult, dar nu cu mult) cu ce face o colega din Floresti in fiecare dimineata pana. Si cate si mai cate zone muuuult mai aproape ca si Zimbor la preturi de te uiti bine daca nu cumva au uitat aia sa mai puna un zero la final.

"Ai uitat sa mentionezi ca daca conduci cu 90 pe bulevard o faci pe domeniul public, in timp ce o proprietate imobiliara este proprietate privata."
Again, adevarat. Una e ce faci pe domeniul public, alta e ce faci la tine in casa.

Haideti in loc sa venim cu tot felul de reglementari, cu tot felul de atributii in plus asupra primariei (care doveste zi de zi ca e incompetenta - orice primarie, orice CJ, orice minister, orice Stat), haideti mai bine sa punem presiune pe ei sa faca ceea ce deja trebuie sa faca si prin aia sa rezolve problema. Nu sa adaugam chestii in plus.

[StefanCelMare]

@frunzaverde
Dar eu nu am argumentat că prețul ridicat al chiriei se datorează exclusiv Airbnb și Booking.
Serviciile de tip apart-hotel sunt doar un accelerant al unei probleme mai largi.
De fapt există o logică în toate situațiile descrise de tine ca aberații.

Spre exemplu, piața imobiliară depinde de cerere și ofertă.
Drept rezultat al mai multor factori, prețul crește.
Printre factori, la noi se numără tendința de mutare în centrele urbane mari (pentru că salariile sunt mai mari), precum și câștigul mai mare (salarial) al mai multor pături sociale.
Creșterea salariilor la numeroase categorii a dus și ea la o creștere a cererii pe zonele urbane majore. Avem nu doar atât de blamatul IT în Cluj. Avem și magistrați (avocați, judecători, notari), mai nou și doctori (chiar și asistente!), avem administrație publică (județene și municipale, cu salarii bune, da!)... și nu doar angajații la stat din Cluj, ci de peste tot din România țintesc orașele mari pentru investiții imobiliare... și asta dincolo de angajații / patronii din mediul privat din România care văd și ei asta ca pe o investiție.
Combinat cu o introducere a conceptului de dobândă bancară negativă, toată chestia asta a dus la o investiție de capital în imobiliare.

Airbnb este doar sarea de pe rană, adică pune presiune mai ales asupra chiriilor.
În mod greșit compari numărul de cazări Airbnb raportat la nr total de nopți rezidenți.
Corect este să calculezi cât din piața chiriilor a acaparat. Acolo treaba nu mai e cu 0.001%, te asigur.
Iar trăgând linie, nu este vorba doar despre procente, ci și despre sume. Dacă dai în regim apart-hotel vei scoate mult mai mult comparat cu regim chirie. Nu este normal ca dezvoltarea turistică a unei localități să fie pusă în aceeași oală cu domeniul imobiliar al celor care doresc să muncească acolo, ceea ce AirBnb face. Cu cât crește numărul de turiști, cu atât AirBnb pune presiune mai mare pe chirii (pentru că mai multe apartamente devin apart-hoteluri).
În plus, mai face o chestie AirBnb. Decuplează costul chiriei de câștigul salarial din oraș. Dacă oferta de cazare este mică raportat la cerere, se ajunge la trucuri de genul închiriere 2 camere la 5-600 de euro. Apoi poți sub-închiria în regim apart-hotel la 30-40 euro pe noapte (30 nopți=900-1200 euro/lună). Sunt care trăiesc din astfel de intermedieri pe-afară. Deci în loc să crească tariful de cazare pe noapte odată cu creșterea cererii, crește chiria în oraș. Mișto, nu?

Iar despre faptul că turiștii sunt puțini oricum, hm, te face să te întrebi cum de nu ai auzit despre supra-turism? Sunt proteste în toate zonele turistice, legate exact despre faptul că turiștii duc prețurile într-un regim al absurdului. Nu trebuie să ai un raport de 1:1 rezidenți:turiști pentru ca prețurile să o ia razna. Nici pe-aproape.

Parte din motivul pentru care piața imobiliară este atât de stagnantă în multe orașe din vest este legat exact de ceea ce spuneam eu. Pentru că dacă dai drumul pieței imobiliare, provoci mai multe probleme decât rezolvi. Aduci și mai mulți oameni într-un loc unde deja sunt prea mulți, riști să nu faci față ca infrastructură, ca servicii... nu este mai logic să pui frână dezvoltării acolo? Se vor dezvolta și alte zone astfel, și povara se va mai împărți.

La fel și cu taximetria, ceea ce tu numești cartel, eu numesc dezvoltare logică și coerentă impusă de primărie. Numărul de taxiuri trebuie să fie mic, pentru că primăria trebuie să stimuleze transportul public, nu pe cel cu mașini mici, indiferent de formă (personale sau taxi). Astfel prețul la taxi este logic să fie mare pentru că confortul ar trebui să coste! Asta asigură și celor care fac taximetrie o viață decentă fără a sta peste 10 ore pe zi în mașină ca să aibă ce mânca.

Chiar sunt curios cum vezi legătura între ambele situații și încălzirea globală - dacă o vezi. Ambele sunt legate. Atât creșterea fără nicio limită a turismului cât și transportul cu mașini mici sunt niște chestii care nu ar trebui să fie stimulate în niciun fel.
A vorbi despre piață complet liberă cu ghilotina încălzirii globale deasupra capului mi se pare alt fel de nebunie. (asta dacă tot dăm cu bold-ul).

Iar despre țările gen Norvegia unde totul e scump ca naiba, nu îmi spune că îți place... vorbeam cu cineva care stă acolo, zicea că e absurd, deși câștigă bine, nu poate ieși în oraș decât o dată de două ori pe lună, pentru că efectiv este prea scump. Iar despre alte țări, ex. Germania, ia întreabă-i pe localnici ce părere au despre scumpirile recente. Ție ca om venit dintr-o țară fostă comunistă ți se pare super... dar lor?

Revenind la Cluj, eu zic că aici încă merge dezvoltat orașul pentru că are unde.
Are fostele zone industriale și zonele Borhanci / Lomb unde mai merge dezvoltat. Deja pe satele periferice s-a cam atins limita (vorbesc mai ales de limita bunului simț referitoare la trafic și infrastructura de transport public).
Dar după ce se termină dezvoltarea pe aceste zone, în 25-35 de ani, cred că piața imobiliară se va bloca, exact pentru că orașul va atinge limita de dezvoltare (impusă de relief, de abilitatea de a oferi servicii și transport, de poluare, etc). Poate va dura un pic mai mult, pentru că la noi ritmul de dezvoltare fluctuează mai mult ca afară (dacă în vest e criză la noi e dezastru), dar în câteva decenii și aici cu greu se va mai construi. De fapt, corecție, ar trebui blocată (pentru că vedem orașe în RO unde limita s-a atins, gen București, dar administrația autorizează în continuare extinderea orașului deși rețelele de infrastructură nu mai fac față, sau chiar Florești, unde în mod normal ar trebui blocată dezvoltarea imobiliară până la asigurarea centurii + a unei căi dedicate de transport public).

[nicolaem]

dupa ce ne-ai citat din Marx/Lenin despre lupta de clasa, ne spui acum sa interzicem taxiurile din cauza "ghilotinei incalzirii globale"
si cele care raman sa fie foarte scumpe, ca sa nu ne permitem sa le folosim.

Pe acelasi rationament nu e indicat ca si chiriile sa fie foarte scumpe? asta ar face oamenii sa traiasca mai inghestuiti, necesarul de locuinte ar scadea.o data cu asta si consumul de energie, poluare => salvam planeta.

Oare daca secolul XX a fost marcat printre altele si de dictaturi comuniste, in secolul XXI vom avea dictaturi ecologiste?
A nu se interpreta ca masurile sociale sau ecologiste nu sunt necesare.

[StefanCelMare]

@nicolaem
Comentariul tău este la mișto.
Hai să ținem argumentația pe baze logice.
Accept să îmi reproșezi dacă am citat din Lenin și Marx, dacă îmi arăți unde am citat.
Vezi Marx și Lenin unde administrațiile din orașe din vestul Europei au aplicat decenii întregi politicile respective, inclusiv în perioada războiului rece, și crede-mă, nu iubeau deloc comuniștii.
Se numește management urban. Asta vs. legea junglei (Uber et co.).
De fapt, remarc că alegi doar ce-ți convine din conversație, ataci la persoană, asta este, dacă nu ai argumente, cam acolo ajungi.
Zi-ne despre cum nemții sunt comuniști că limitează Airbnb, chiar sunt curios, despre asta nu zici nimic.
Toți sunt fraieri, doar tu deții adevărul absolut.

PS - Chiria ar trebui să fie rezultatul negocierii dintre proprietar și chiriaș, bazată pe niște factori economici reali la nivel local (ex. salarii). Altfel, treaba pușcă undeva. E o naivitate să crezi că piața reglementează tot, astfel s-a ajuns și la criza din 2008 (apar bule ne-sustenabile economic). Sigur, piața reglementează tot, cu riscul ca noi să nu mai trăim pe lângă, sau să facem foamea.

[Ionut]

Am impresia ca ati luat-o pe aratura, nu credeti? Poate reveniti la discutiile despre cladirile noi din Cluj.

[nicolaem]

Nu era in intentia mea sa te fac sa te simti atacat, si departe de mine gandul ca detin adevarul absolut.

[StefanCelMare]

OK, eu revin la postările normale despre clădiri noi, nu mai dau reply.
Prețul imobiliarelor e și nu e legat de Clujul nou, poate ar merge un nou topic - cost chirii și imobiliare în Cluj - deși nu prea intră pe infrastructură, poate mai degrabă la diverse.

[StefanCelMare]

Proiectul de la Auchan Iris (Grand Park City) prinde contur.
Valoare totală estimată investiție: 90 mil. euro.
1.159 apartamente, spațiu retail 12.000 mp (comparativ Iulius are 41.000 mp închiriabil), spații birouri 25.816 mp.
O problemă ar fi aici girația spre Chinteni... traficul și acum se cam blochează. Greșeala mea, girația e cea cu Fabricii, vezi ultima poză.
https://www.grandparkresidence.ro/en/grandparkcity

(GPS)















Powered by API/PUM imgur uploader
Powered by API/PUM imgur uploader

[dragos76]

Deci proiectul e ca în poze, cu NICI UN loc de parcare la sol? Ar fi superb, dar sunt taaaare circumspect că toate zonele dintre clădiri vor fi ocupate doar cu spațiu verde, și alei de acces către (probabil) parcările subterane. Cum se rezolvă totuși problema parcării pentru vizitatori?

[rota]

@StefanCelMare Din ce stiu eu AC a fost respins de vreo 2 ori de primarie, prima data ca erau prea inghesuite si a doua ca nu aveau parcari subterane. E aprobat acuma? Merci!

LE ah si ceva de o gradinita care sa fie ulterior predata primariei.

[StefanCelMare]

Nu știu mai multe, din nefericire.
Văzusem anunțuri pe OLX de genul https://www.olx.ro/oferta/ap-2-3-camere-constructie-noua-zona-strazii-fabricii-prima-casa-IDc6qCb.html
Dar cred că acele anunțuri sunt de la Junior Residence (https://www.junior-residence.ro/).

PS @rota - despre proiectul Hexagon de pe Lalelelor / Someșului știi ceva? E aprobat?

[rota]

@ StefanCelMare nu stiu de Junior.. Ma intereseaza zona Intre Lacuri 

[ciprebbe]

^ @rota , Ce anume te intereseaza in zona aia?

[StefanCelMare]

Și ceva detalii despre construcția Hexagon de pe Lalelelor cu Someșului...
https://zcj.ro/administratie/investitorii-de-la-hexagon-ridica-un-nou-ansamblu-pe-strada-somesului--192908.html
Ar fi vorba despre 130 de apartamente, 7 etaje propus.
Însă la discutarea în comisia primăriei, arhitectul șef al municipiului le-a cerut proiectanților să revină în comisie cu un proiect modificat, care să respecte alinierea existentă la strada Lalelelor și să reducă  la 6 nivelele propuse pentru imobil.
Hexagon are un bun istoric de construcții de calitate în Cluj.
PS - se vede și ceva stradă pe lângă Someș acolo... nu știu de unde apare, pentru că în realitate spațiul nu prea permite asta acolo. Probabil e ceva proiect mai vechi al primăriei.




Powered by API/PUM imgur uploader